(Ver)kopen van een woning met funderingsproblemen


Je wilt een woning (ver)kopen maar denkt dat er mogelijk funderingsproblemen kunnen zijn?

(Ver)kopen van een woning met funderingsproblemen? Uiteraard is het verstandig is om vooraf goed onderzoek te (laten) doen naar de bouwkundige kwaliteit van de woning. In beginsel is een bouwkundig onderzoek overigens niet “verplicht”. De koper mag er van uitgaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Als een ingrijpend funderingsherstel noodzakelijk is, wordt niet aan dat vereiste voldaan en zou eventuele schade op de verkoper kunnen worden verhaald. Hier staat tegenover dat de verkoper meestal niet aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken die de koper bij aankoop kende of had behoren te kennen.

Wij adviseren om bij twijfel altijd een funderingsonderzoek te doen. Zet geen handtekening onder een koopcontract, zowel als koper of verkoper, voordat is uitgezocht hoe het met de fundering gesteld is. We begrijpen dat het bijkomende kosten zijn terwijl je nog niet zeker bent dat je de woning (ver)koopt of zelfs vreest van wat je gaat tegen komen in dit rapport. It's better to be safe than sorry is hier toch het advies om te volgen.

Informatieplicht en onderzoeksplicht
De verkopende partij heeft de informatieplicht om alle beschikbare informatie over de woning te overhandigen. Omdat bij (mogelijke) funderingsproblemen de slechtste situatie in een bouwkundige eenheid bepalend is, behoort de verkopende partij ook alle informatie te geven die daaromtrent van belang is. Denk aan informatie vanuit een VvE of funderingsonderzoeken van de buren cq. bouwkundige eenheid.

De kopende partij heeft een onderzoeksplicht. Maak een praatje met de buren en straatbewoners om meer te weten te komen van wat er in de buurt speelt. Laat archiefonderzoek bij de gemeente uitvoeren, dit is in vele gevallen gratis. Zoek naar de oorspronkelijke bouwaanvraagtekening waar de fundering op staat, de bouwvergunning en zo mogelijk de proefheistaat. (In de gemeente Rotterdam is het archief in 1940 gedeeltelijk verbrand). Archiefonderzoek is een goed startpunt waar je al veel uit te weten komt. Voor de echte benodigde duidelijkheid adviseren wij een funderingsonderzoek uit te laten voeren.

Waarom wel funderingsonderzoek doen?
De kosten van een funderingsonderzoek zijn relatief gering ten opzichte van het benodigde budget wanneer funderingsherstel benodigd blijkt te zijn. Voor de koper en verkoper is het belangrijk voor een goed startpunt voor de onderhandelingen van de vraagprijs van de woning. En voor de verdere financiële gevolgen waar je tegen aan kunt gaan lopen en/of aansprakelijk voor kunt zijn. Je kunt mogelijke herstelkosten al met elkaar uitonderhandelen, of samen als koper/verkoper een depot via de notaris hiervoor beschikbaar stellen. Als koper kun je bij koop van de woning het benodigde funderingsbudget al bij je hypotheekaanvraag meenemen. Dit scheelt latere separate aansluitkosten van een eventueel 2e hypotheek.

Verkoopbaarheid woning
De praktijk leert dat een woning met een herstelde fundering aanzienlijk gemakkelijker is te verkopen als een woning met funderingsproblemen. Als nog niet eerder een funderingsonderzoek is uitgevoerd, kunnen koper en verkoper afspreken dat de kosten van een funderingsonderzoek gedeeld worden. We raden ook aan om funderingsonderzoeken die meer dan 5 jaar oud zijn niet te accepteren, zeker als is aangegeven dat de fundering goed is. Meestal staat daar bij "onder gelijkblijvende omstandigheden of onder de voorwaarde dat het grondwater niet lager komt te staan dan ..." Zaken kunnen dusdanig veranderd zijn dat het eerdere onderzoek helaas geen zekerheid geeft.

Beter een goede buur…

De buren kunnen mede-eigenaren van gemeenschappelijke muren zijn. Advies is om wanneer het funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden het funderingsrapport ook aan de buren - vaak de mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid - te geven. Wil je het funderingsherstel nu nog niet laten uitvoeren kun je wel al reeds je buren op de hoogte stellen zodat zij zich ook kunnen voorbereiden op een later traject met eventueel gedeelde kosten. Lees meer over Collectief funderingsherstel, mobiliseer uw buren.

Funderingsparagraaf in (ver)koopcontracten

De Stichting Platform Fundering Nederland heeft al een tijdje geleden een funderingsparagraaf voor koopcontracten ontwikkeld ter bescherming van koper en verkoper. Hierin wordt de funderingsinformatie vastgelegd die op dat moment bekend is. Verkoper wordt in de funderingsparagraaf gevrijwaard van verdere aansprakelijkheden ten aanzien van de fundering.

Leesvoer! De funderingsparagraaf staat in de KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) publicatie: 2012.10.01_Waar_let_ik_op_bij_het_(ver)kopen_van_een_woning.  Zie ook de publicatie van het ministerie van VROM herkennen en aanpakken van funderingsproblemen.

Belangrijk! Bespreek eventuele vraagstukken op voorhand met je makelaar en notaris. Er zijn meerdere suggesties voor teksten in (ver)koopcontracten. Het is aan koper en verkoper om met de makelaar(s) en notaris de voor hen van toepassing zijnde clausule op te nemen en eventueel aan te passen aan concrete feiten en omstandigheden.

Vragen over funderingsonderzoek? Neem geheel vrijblijvend contact met ons op.funderingsonderzoek